欧亿平台:对肺炎疫情对房屋租赁合同产生影响的一点看法

时间:2020-02-05 作者:欧亿平台-欧亿平台 热度:
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对近期关于蛋壳公寓、房东、房客等法律咨询的统一回复:
 
为了节省大家的时间,欧亿平台先说结论:当下疫情不必然导致租赁合同无法继续履行,合同也不一定要解除。只有租客以肺炎疫情作为不可抗力抗辩成功,长租公寓才存在抗辩的可能,否则就是耍流氓。
 
举例:租客A因去疫情高发区,被隔离14天,如果14天中发生违约的情况,可以此主张免除违约金、赔偿金或者解除合同等违约责任。注意:不是免除14天租金!
 
一.肺炎疫情是否属于不可抗力?
 
2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》是这样规定的:
 
第180条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。
 
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
 
这次疫情和2003年的非典疫情类似,因为有2003年的经验,欧亿官网很多合同中也都在不可抗力条款中注明了类似SARS也属于不可抗力的约定。
 
眼下的肺炎疫情具备不可抗力的构成,理论上应属于法律上的不可抗力。
 
二.回头看2003年非典期间的法院意见。
 
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》在2003.06.11由最高人民法院颁布。
 
(三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。
 
因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。
 
根据上述通知可以看出:
 
第一,因非典对合同一方产生重大影响。
 
第二,列举两种属于不可抗力的情形:1.政府行政措施导致合同不能履行;2.根本违约。
 
三、肺炎疫情对长租公寓、租赁合同的影响。
 
首先,从租期上看租赁合同通常都是1年以上,肺炎疫情按当下看大约1个月,也就是说肺炎疫情产生的影响不足以导致根本违约。而且疫情发生期间租客大多也是正常入住的。
 
其次,从法律上存在不同的法律关系。第一种长租公寓,欧亿官网通俗讲就是二房东,存在两个法律关系。一是房东和长租公寓的关系;二是租客和长租公寓的关系。第二种,真正的房东和房客的租赁关系。
 
也就是说,只有在租客以不可抗力抗辩成功时,长租公寓才存在抗辩的前提。在租客正常入住的情况下,不存在要求减租、免租的问题。
 
参考法条:
 
《合同法》
 
第117条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但 法律 另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
 
本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
 
第118条当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。
 
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