欧亿注册:海南现房销售制度 商品房预售和现售有何区别?

时间:2020-03-19 作者:欧亿平台-欧亿平台 热度:
  3月9日下午3时左右,显示在海南省人民政府官网主页上的现房销售政策已消失,引发了外界对于海南楼市政策被叫停的猜测。
 
  随后,时代周报记者致电海南省人民政府服务中心,欧亿:相关工作人员表示,并未收到该政策被撤下的通知,只是相关细则还未出,所以暂时查询不到具体信息。
 
  记者发现,3月7日海南省房地产最新政策新闻发布会的信息仍能在其官网上查到。
 
  事实上,继2018年实施全域限购,海南2020年再次成为焦点中心。
 
  3月7日,海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。在重申全域限购政策不变的同时,海南省提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。
 
  从1994年至今,内地房企便一直采用香港的商品预售制度。经过多年发展,欧亿测速登录流程预售制度已成为国内商品房销售的主要方式。
 
  与海南取消预售制度不同,近期多地对楼市调控政策都以宽松为主。就在海南发布政策的前一天,3月6日,山东省住建厅出台了相关政策,对于符合条件的房地产项目放宽申请预售许可条件。
 
  时代周报记者不完全统计,到目前为止,已有无锡、西安、南昌、上海、浙江等多个省市,推出涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等维度,给予地产企业支持。
 
  3月9日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示,海南与山东等地方出现调控方向相反显示在“房住不炒”的基调下,地方政府更好地因城施策。
 
  与此同时,现房销售制度对开发商的资金回流以及财务能力提出了更高的要求。
 
  目前,我国商品房主要销售方式还是预售。这海南的现房销售制度无疑是给房地产商当头棒喝。那么,一场欧亿平台的骗局商品房预售和现售有何区别?商品房预售需满足哪些条件?
 
商品房预售和现售有何区别?
 
海南现房销售制度 商品房预售和现售有何区别?
 
  商品房预售尽管在我国现行的立法上还没有明确的法律地位,但结合传统的法学理论与社会实践两方面综合起来分析,本人认为,它本质上属于买卖交易的范畴,具有房屋买卖的一般法律属性,如双务性、有偿性、诺成性等等。但商品房预售是以远期交付不动产房屋为交易标的物,涉及物权法与债权法中最难以解决的不动产和买卖合同两大难点。因此它既与商品房现售不同,又与一般的商品买卖合同有所区别,有着其特殊的法律属性:
 
  1、标的物的非现实性
 
  标的物的非现实性是商品房预售最基本的特征。在商品房预售过程中,预购人(即买受人)主要是根据开发商提供的广告宣传资料来了解预售房屋的地理位置、房屋质量、装修标准、小区规划等情况。预购人与房地产开发商在订立商品房买卖合同时,由于广告宣传的商品房还处于建造之中,房地产开发商无法将合同的标的物转移给预购人,合同双方当事人只能在合同中约定房屋未来交付日期的方法,使预购人获得了房屋建成后取得所有权的期待权。
 
  2、商品房预售是一种非即时买卖
 
  由于商品房预售行为标的物的非现实性,决定了商品房预售是一种非即时性买卖行为。在合同法理论上,依据给付时间的不同,可以将买卖分为即时买卖与非即时买卖。在合同成立时即时为给付的买卖,为即时买卖,如现房买卖中的一手交钱,一手交房;当事人一方或双方不在合同成立时即刻为给付,而在一定时间内为给付的买卖,如约定在合同成立后的某个期限为给付的买卖,为非即时买卖。在非即时买卖中,又存在买方先付款而卖方日后再为给付的买卖和卖方先给付而买方日后再付款的买卖,我们称前者为预售或预购,后者则为赊欠买卖。在商品房预售中,当事人往往根据开发商提供的图纸、模型或者预售广告来订立商品房预售合同,在合同订立时买方即开始付款,且在房屋交付之前要付清全部款项或支付绝大部分款项,而卖方则在将来房屋竣工后方能向买方履行交付义务,因此,它是一种由买方先付款,卖方定期给付的非即时买卖。
 
  3、商品房预售具有较强的国家干预性
 
  鉴于商品房预售的非即时性,预购人得到的是房屋建成后的一种期待权。真正的买卖标的物—房屋尚处于建设阶段,预购人无法获得直观、具体的认识,实际上只能通过开发商提供和制作的媒体广告、售楼书、样板房等对所意向购买的商品房做出判断 。而商品房预售在合同订立时,房地产开发商一方面已经收取了买受人的购房款,另一方面在约定的交付期限到来之时,能否按照约定履行合同仍然是一个未知数。对于预购人来说,绝大多数是普通社会公众,缺乏房地房地产方面的专业知识和必要的法律知识,加上商品房预售是一个相当长的过程,一般需要1年以上2年以下,在合同约定的时间到来时,存在着很大的不确定性,容易导致预购人面临着将来能否按期交付、按质交付的风险。各国的实践证明,放任自流的“楼花”的交易能够引起房地产交易市场过分投机、欺诈等违法行为的泛滥, 因此为了保护买受的合法权益,防止房地产开发商经营或恶意炒作损害买受人的利益,各国对商品房预售行为做出了相应的限制规定。在香港,法律上采用强制代理制度,要求买受人必须由律师代理订立预售合同,借助于律师的经验和法律知识,控制风险,保护广大的买受人的利益。在我国,没有推行律师代理制度,在实务中绝大多数的预售合同也均由预购人自己与开发商订立。按照我国《城市房地产管理法》的规定,商品房预售实行严格的许可证制度,开发商必须具备法定的条件,如预售人已经取得了土地使用权证、建设工程许可证、建设工程施工许可证、并依法办理预售许可证的前提下方可进行商品房预售。在预售合同订立之后,法律还要求当事人办理预售登记。此外,国家还通过出台一系列调控期房交易的法律来规制商品房预售市场,如商品房预售的程序、预售款的用途以及预售合同等方面,所有这些措施都表现出较强的国家干预性。
 
商品房预售需满足哪些条件?
 
海南现房销售制度 商品房预售和现售有何区别?
 
  《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书简称《城市房地产管理法》)专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定,房屋预售应当符合下列条件:
 
  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域,从而达到预售的目的。
 
  (二)持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下,房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
 
  (三)按提供预售的房屋计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。
 
  (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
 
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